前天下午,亞太城市發(fā)展研究會房地產(chǎn)分會會長、樓市春天派掌門人陳寶存參加某活動時表示,中國樓市沒有泡沫,房地產(chǎn)市場是鐵球。
前天下午,亞太城市發(fā)展研究會房地產(chǎn)分會會長、樓市春天派掌門人陳寶存參加某活動時表示,中國樓市沒有泡沫,房地產(chǎn)市場是鐵球。
以下是演講實錄:
在近期的博鰲亞洲論壇上,任志強提出,調(diào)控就像攪動啤酒,會攪出一些沫來,這大概就是有人說的泡沫吧,但它顯然是啤酒的合理成分。對此,我不這么認為。
我們連泡沫都不承認,中國的房地產(chǎn)不是泡沫,是鐵球。最近這一段時間,不管是任志強、王石還是張欣,都開始對房地產(chǎn)市場各種評論。剛才說過了,還有5億人要往城市發(fā)展,怎么就沒有需求了呢。現(xiàn)在很多的人都在說,現(xiàn)在已經(jīng)一家一戶,人均平均已經(jīng)1.02套房了,需求已經(jīng)就沒有了,實際上需求依然很大。
我覺得我是能把整個產(chǎn)業(yè)甚至前后五步都能看得很清楚的,但是有些人是看不懂的。很多經(jīng)濟學家評論房地產(chǎn),實際上有的經(jīng)濟學家并不東房地產(chǎn)。甚至說有的經(jīng)濟學家九成預測房都不準。但是中國是以房地產(chǎn)為主的經(jīng)濟,你連房地產(chǎn)都說不對,還能稱之為經(jīng)濟學家?所以說很多人說房地產(chǎn)經(jīng)濟有泡沫的,說三五年之內(nèi)沒有需求的言論最近太多了。很多經(jīng)濟學家這么說是因為他們都沒有看到市場的巨大需求。
再有一個就是對“一套房”概念的認識,40㎡(建面)是一套,40㎡(建面)的不想80㎡(建面)嗎?80㎡(建面)的不想160㎡(建面)嗎?160㎡(建面)不想320㎡(建面)嗎?320㎡(建面)的不想640㎡(建面)嗎?這就是未來的改善型需求,我周圍的一些人改善型需求不是現(xiàn)在開始的,原來最早住在燕港新村,然后有了世紀花園的時候,燕港新村多少人都搬到世紀花園了,就我們都是鄰居住著,看的都很清楚的,先搬到了世紀花園,然后有了國際城,然后又往國際城搬,就是這些人五年一換房,這就是改善型需求,原來的小區(qū)一個是大,再有一個就是它整個小區(qū)的配套,最初的開發(fā)有很多的問題。陽光水岸那么好的一個小區(qū),五百多戶,它地下車位125個。我這一家恨不得三輛車呢,我在你這小區(qū)就沒法住,這小區(qū)最后就只能變?yōu)槠胀ㄗ》苛?,高檔的小區(qū)配套越來越高檔,越來越好。
所以說改善型需求,就是未來最主要的一部分。實際上我2003年的時候,跟我手下的人就這么說過,他們就覺得沒需求了,一家都3、5套房子呢。那時候是福利分房,30平加50平加60平,合并同類項,合并成一套大的150平我住,再來一個小的給兒子。兩套大房需求,那時候我就說,石家莊至少在十年間還需要二十萬套大戶型。原來的房子確實很多,但是房子都確實太了 ,那都是沒法住的。我原來住的那房子4間房才80㎡(建面),洗手間加浴室才1.5㎡(建面),你說那樣的房子能住嗎?在80年代那就是好房子了。
所以說大家都在改善,改的越來越大,你看著它的開發(fā)面積大,但實際你要定位準確的話現(xiàn)在豪宅越來越好賣了。那豪宅好賣就是原來住著好幾套房的人,現(xiàn)在想住豪宅了。把好幾套房子都租給剛進入城市的人。實際上這就是巨大需求,再有一個就是分戶的,我還得給兒子買一套,給女兒買一套,想這樣的需求,就是未來主要的需求,這種需求越來越大?,F(xiàn)在咱們存量,總共才180億,6億人180億平均30㎡(建面),你以為30㎡(建面)、90㎡(建面)就夠我家住了?我四口人就住120㎡(建面),誰告訴你的!我一定要住600,這個平均下來的話,面積就大了,你再拿平均數(shù)去算去,就是胡說了。那北京的地下室還有一百多萬人口呢,租房子的還有一套三室的房子里面住著38個人呢。所以說需求還是很大的,還需要大量建房。那些住著38㎡(建面)的,你不敢保證人家十年后不敢買別墅。還有大量的需求沒有滿足,現(xiàn)在連基本的需求都還沒有滿足完呢,未來進入城市的三億多人你還沒有滿足呢,改善型需求不敢大面積的滿足。
現(xiàn)在都是“禁墅令”,不讓你蓋別墅。你要大家都住別墅了,原來的老房子就沒人住了。所以說還是非常有前景的,我說的“三十年白銀增長期”,發(fā)展速度肯定會放慢,土地供應上不去,現(xiàn)在沒有一個城市土地供應到位了,為什么不到位?拆不動!一拆拆個三五年,一個項目、一個村就拆個三五年,你再加上后續(xù)配套,做完了都十年了,這樣才能形成有效供應。像這樣情況就是,以后不可能快速的給你供應土地,這樣的話呢就是一直在積壓土地,制造緊缺,未來的市場不可能像前面那十年放的那么開,所以就說它為“三十年白銀增長期”。